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魂斗罗归来矢量:房企銷售回暖趨勢明顯 投資規模同比增長

文 / leiyuan 來源: 中國證券報 2019-05-26 12:25:42

手游魂斗罗归来刷武器 www.kabrw.icu   截至5月24日記者發稿時,共有28家上市房企發布2019年前四月銷售業績,銷售總金額合計1.54萬億元,同比上漲9.2%,多數房企相比前三個月銷售明顯加速。國家統計局近日公布數據顯示,前四個月全國房地產開發投資3.42萬億元,同比增長11.9%,創下自2014年12月份以來新高。與此同時,房企4月份融資規模也創下近12月新高。但值得注意的是,整體回暖大背景下,土地市場熱度、成交土地性質、房企上半年業績、各地區調控政策方面也出現一定程度的分化。

  銷售回暖

  國家統計局最新數據顯示,2019年1-4月份,全國商品房銷售額為3.91萬億元,同比增長8.1%,增速提高2.5個百分點。4月份,全國房地產開發景氣指數上升至100.92。

  截至目前,28家房企發布2019年前四個月的銷售業績,總額合計1.54萬億元,同比上漲9.2%,相比2019年前三月,上述房企4月份銷售額整體漲幅有所擴大。2019年1-3月,上述28家房企共實現銷售額1.08萬億元,同比上漲4.8%。統計發現,多數房企4月銷售有加速跡象。

  其中,多數大中型房企4月份銷售業績相比一季度回暖明顯。以金地集團為例,公司2019年4月共實現簽約面積82.85萬平方米,同比上升31.1%;實現簽約金額163.1億元,同比上升55.23%。2019年1-4月公司累計實現簽約面積244.43萬平方米,同比上升13.36%;累計簽約金額501.22億元,同比上升36.88%。2019年一季度,公司累計簽約金額338億元,同比上升29.52%。

  部分一線梯隊龍頭房企4月銷售業績,相比前3月也出現了回暖跡象。以萬科A為例,公司在4月份銷售簡報中稱,2019年4月,公司實現合同銷售面積370.0萬平方米,合同銷售金額601.7億元;2019年1-4月份公司累計實現合同銷售面積1294.8萬平方米,合同銷售金額2096.1億元,同比增長6.86%。2019年一季度,公司共實現合同銷售金額1494.4億元,同比下降3.1%。4月份公司新增項目8個,項目占地面積合計63.6萬平方米,需支付權益地價82.01億元。除咸陽西咸駕校項目外,全部位于一二線熱點城市。

  對此,中原地產首席分析師張大偉表示,從目前已有的數據看,多數房企四月份銷售數據相比前三月有所回溫,但是相比2018年同期,增速放緩明顯。2018年前4月,很多上市房企銷售金額增幅超過50%。今年同期,僅首創、建業等少數公司增幅超過50%。

  投資規模同比增長

  國家統計局5月15日公布的數據顯示,前四個月全國房地產開發投資3.42萬億元,同比增長11.9%,創下自2014年12月份以來新高。

  具體來看,1-4月份,房地產開發企業房屋施工面積72.26億平方米,同比增長8.8%,住宅施工面積50.18億平方米,同比增長10.4%。其中,房屋新開工面積增速小幅提高1.2%。新開工面積5.86億平方米,同比增長13.1%。住宅新開工面積4.33億平方米,同比增長13.8%。

  投資規模增長的同時,房地產企業融資也進一步加速。中原地產數據顯示,2019年4月,房企融資規模達2600億元,創下最近12個月新高。主流房企融資成本控制在6%-8%之間,融資成本有所下降。

  以首創置業為例,公司在4月份銷售業績中披露,2019年4月,公司成功發行私募公司債券25億元,其中2+1年期為15億元,票面利率為4.3%;3+2年期為10億元,票面利率4.58%,創年內2年期私募公司債同規模利率新低。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對此表示,今年前四月,房企到位資金數據比預期的要好。當前,房企融資渠道拓展有所改觀,這對企業未來投資影響較大。預計資金面改善較好的房企未來會加速購地和新開工的進度。但值得注意的是,從到位資金結構看,定金及預收款和個人按揭貸款的占比依然較大,房企資金壓力整體仍然不容樂觀。

  分化進一步加劇

  值得注意的是,2019年以來,房地產市場分化有進一步加劇的趨勢,這在土地市場熱度、成交土地性質、房企上半年業績、各地區調控政策方面均有所體現。

  土地市場熱度方面,今年以來,一二線城市土地市場持續火爆,三四線城市則明顯轉冷。從全國范圍看,2019年1-4月份,房地產開發企業土地購置面積3582萬平方米,同比下降33.8%,降幅比1-3月份擴大0.7個百分點;土地成交價款1590億元,下降33.5%,降幅擴大6.5個百分點。

  熱點城市土地市場升溫明顯,成交溢價率持續走高。其中,廈門、珠海、合肥等9個城市土地成交的樓面溢價率超過30%,沈陽、寧波、大連等15個城市溢價率在20%-30%。北京、廣州、無錫等14個城市溢價率在10%-20%。

  成交土地性質方面,一線城市多以限競房、共有產權房等政策性土地為主,地塊面積和金額均較大。以北京地區為例,5月24日,北京市規劃和自然資源委員會新掛出三宗經營用地,起始總價為105.68億元,建設用地面積合計21.99萬平方米。

  房企上半年業績方面,Wind數據顯示,截至5月24日,13家A股上市房企披露了2019年中期業績預告,4家預喜,其余9家公司上半年業績都出現了不同程度的下滑,不少公司出現虧損。以ST新光為例,公司預計2019年1-6月份實現歸屬于上市公司股東的凈利潤為-1.4億元至-1億元。報告期內,公司項目出售產生的投資收益較上年同期減少。此外,公司部分貸款發生逾期,逾期利息和罰息增加,導致財務費用增加。

  調控政策方面,以住房公積金為例,政策也出現了明顯的分化。中原地產研究中心統計數據顯示,2019年前四月,全國房地產調控政策雖然對比2018年有所減少,但公積金調控政策依然非常密集。2019年1-4月,全國發布公積金調控政策的地區超過60個,數量同比增長超過30%。其中,三四線城市有明顯放寬的趨勢,以北京為代表的一二線城市2019年公積金政策持續收緊。

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